Tout savoir sur les diagnostics immobiliers

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Un guide Alertes & Conseils au sujet de ... 

Résumé

Ce guide résolument pratique vous explique de manière simple tout ce que vous devez savoir sur les diagnostics immobiliers, en intègrant les dernières obligations en la matière. Cet ouvrage est destiné à répondre de manière claire aux questions que vous pouvez être amené à vous poser face au labyrinthe de textes concernant les diagnostics immobiliers.

En détail

Dans le but de protéger ou mieux informer les futurs propriétaires ou locataires, la législation n'a cessé de s'amplifier ces dernières années pour exiger, des vendeurs ou bailleurs, la communication de diagnostics, documents ou d'informations techniques.

Vous retrouvez parmi les questions passées en revue dans cet ouvrage :

• Quels sont les informations et documents techniques à fournir en vente ou location ?
• Quels locaux, biens, immeubles, etc. vendus ou loués sont précisément concernés ?
• Dans quels cas des « diagnostics » sont-ils, ou seront-ils réellement obligatoires ?
• Par qui ou comment faire établir les diagnostics exigés, et qu'en faire ?
• Que faut-il prévoir pour les actes de vente, les baux et les contrats de location ?

Ce dossier a été mis à jour au vu de la législation, la réglementation et la jurisprudence publiée au 15 août 2020.
Il intègre les réformes les plus récentes (loi Alur de 2014, loi TECV de 2015, loi Elan de 2018). Il intègre aussi les mesures impactant la vente et la location par la loi 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, ou la loi 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités. Il prend aussi en compte la réforme récente du droit de la copropriété, et la refonte du Code de la construction et de l’habitation (ordonnance 2017-71 du 29 janvier 2020). 

Grâce à cet ouvrage, vous saurez ce qu'l y a lieu de prévoir et de faire pour sécuriser au maximum les ventes et locations. Commandez-le dès maintenant !

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Ce guide intéressera particulièrement ... 

• tout professionnel de l'immobilier (notaire, agent immobilier, administrateur de biens...) intervenant en transaction et gestion locative ;

• tout opérateur intervenant pour la réalisation de diagnostics immobiliers, en vente ou location ;

• tout (futur) propriétaire ou locataire désireux de connaître ses droits et obligations en matière de diagnostics immobiliers.

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Ce guide a été rédigé par … 

Stéphan Becquerelle

• consultant, Sarl Aclea Consulting

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Dans ce guide, vous trouverez ...

Table des matières

Avant-propos

1. Quels sont les diagnostics et informations pouvant être exigés ?

1.1. Les diagnostics et informations rattachés au dossier de diagnostic technique

1.1.1. Qu’est-ce que le « dossier de diagnostic technique » (DDT) ?

1.1.2. Le contenu du dossier de diagnostic technique 

1.2. Les autres diagnostics ou informations

1.2.1. L’information concernant les installations classées – ICPE (vente)

1.2.2. L’information concernant l’exploitation d’une mine (vente)

1.2.3. L’information concernant les sinistres (vente et location)

1.2.4. L’information sur le bornage (vente)

1.2.5. L’information sur les sols (vente et location)

1.2.6. L’information sur les piscines (vente et location)

1.2.7. Le diagnostic sur la décence (location de logement)

1.2.8. L’information sur la surface habitable (location de logement)

1.2.9. L’information sur les nuisances sonores

1.2.10. L’annexe environnementale (location)

1.2.11. L’information sur les assurances « construction » (vente)

1.2.12. L’information sur les équipements d’accès aux NTIC (location)

1.2.13. Incidence de la division d’un immeuble

1.2.14. Le carnet numérique (logements)

1.2.15. Incidence de la performance énergétique (logements)

1.2.16. Information sur le radon (vente et location)

1.2.17. Déclaration et autorisation de mise en location (logement)

1.2.18. Immobilier d’entreprise (décret « tertiaire »)

1.2.19. Information sur l’insalubrité

1.2.20. Information sur la constructibilité (vente)

1.2.21. Information précontractuelle sur le bien ou son environnement

1.2.22. Informations au regard du droit de l’urbanisme

1.2.23. Incidence du critère de l’habitabilité (vente/location de logement)

1.2.24. Étude de sol (vente de terrain)

1.2.25. Information sur la rentabilité locative

1.2.26. Informations sur les nuisances olfactives

1.2.27. Information sur des travaux antérieurs

1.2.28. Information sur un repérage amiante avant travaux

1.2.29. Information sur la surface (VEFA)

1.2.30. Information sur la solvabilité (vente et location – mandataire)

1.2.31. Information sur les frais de chauffage (location de logement)

1.3. Les diagnostics ou informations spécifiques en copropriété

1.3.1. Le diagnostic technique global (DTC/DTG)

1.3.2. L’information sur la surface « loi Carrez »

1.3.3. Documents et informations exigés par la loi Alur

2. Quand les diagnostics ou informations sont-ils (seront-ils) obligatoires ?

2.1. Quand ?

2.1.1. Diagnostics, documents ou informations : en général

2.1.2. Diagnostics, documents ou informations : en copropriété

2.2. Pour quelles locations ?

2.3. Pour quels biens ?

2.3.1. DDT vente

2.3.2. Incidence de la localisation du bien

2.3.3. Incidence de la date de construction du bien (DDT)

3. Quel doit être le contenu des diagnostics et des informations à donner ?

3.1. Les diagnostics et informations rattachés au DDT

3.1.1. Plomb (vente et location)

3.1.2. Amiante (vente)

3.1.3. Termites (vente et location)

3.1.4. Installation intérieure de gaz (vente et location)

3.1.5. Installation intérieure d’électricité (vente et location)

3.1.6. DPE (vente et location)


3.1.7. Assainissement (vente)

3.1.8. Mérule (vente)

3.1.9. État des risques naturels et technologiques (vente et location)

3.1.10. Amiante (location)

3.1.11. Document sur le bruit (vente et location)

3.2. Les autres documents ou informations

3.2.1. Installations classées (vente)

3.2.2. Mines (vente)

3.2.3. Sinistres (vente et location)

3.2.4. Surface habitable (location)

3.2.5. Annexe environnementale (location)

3.2.6. Diagnostic dans le cadre d’une vente en bloc

3.2.7. Diagnostic dans le cadre d’une mise en copropriété

3.2.8. Superficie « loi Carrez » (vente en copropriété)

4. Comment réaliser les diagnostics et bien remplir l’obligation d’information ?

4.1. Le diagnostiqueur professionnel

4.1.1. Les qualités requises du diagnostiqueur

4.1.2. Les obligations du diagnostiqueur

4.2. L’établissement de l’état des risques

4.2.1. Où trouver l’information ?

4.2.2. Comment bien remplir le formulaire réglementaire ?

4.2.3. Document sur le bruit

4.3. Pour les autres documents ou informations à communiquer

4.3.1. Les installations classées (ICPE)

4.3.2. Les sinistres

4.3.3. La superficie « loi Carrez » (lot de copropriété)

4.3.4. La surface habitable (location de logement)

4.3.5. Documents techniques de la copropriété

4.3.6. Pour l’étude de sol (dispositif Elan)

4.4. Prise en charge des diagnostics

4.4.1. Qui doit supporter le coût des diagnostics ?

4.4.2. Quel est le régime fiscal des diagnostics ?

5. Quelles sont les obligations une fois les diagnostics réalisés ?

5.1. Les informations à donner aux tiers

5.1.1. En présence d’un CREP « positif »

5.1.2. En présence d’un état parasitaire « positif »

5.2. Les travaux à réaliser

5.2.1. Les travaux à la charge du propriétaire

5.2.2. Les travaux pouvant être imposés par l’administration

5.2.3. Possibilité de négocier entre le vendeur et l’acquéreur ?

5.2.4. Financement et aides pour les travaux

5.3. Quel est le formalisme à respecter pour la vente et/ou la location ?

5.3.1. Annonces immobilières

5.3.2. Mise à disposition des documents au candidat acquéreur/locataire

5.3.3. Communication des informations

5.3.4. Les documents à annexer aux actes entre les parties

5.3.5. Clauses à insérer dans les actes

6. Peut-on se prévaloir d’un diagnostic antérieurement réalisé ?

6.1. Durée de validité des diagnostics

6.2. Précisions

6.2.1. Plomb

6.2.2. Amiante

6.2.3. État des risques

6.2.4. Diagnostic gaz (vente)

6.2.5. DPE

6.2.6. Mesurage « loi Carrez »

6.2.7. Diagnostic électricité (vente)

6.2.8. Diagnostics gaz et électricité (location de logement)

6.2.9. Assainissement

6.2.10. Étude de sol (dispositif Elan)

7. Quelles sont les sanctions attachées aux diagnostics ?

7.1. Pour le vendeur

7.1.1. Diagnostics et documents rattachés au DDT

7.1.2. Autres diagnostics et informations

7.1.3. Précisions jurisprudentielles

7.2. Pour le bailleur

7.2.1. Les sanctions légalement prévues

7.2.2. Les sanctions à envisager

7.3. Pour le mandataire

7.3.1. Rédaction des actes

7.3.2. Devoir de conseil

7.4. Pour le diagnostiqueur

7.4.1. Diagnostic erroné en vente (DDT)

7.4.2. Erreur de mesurage « loi Carrez »

7.4.3. Devoir de conseil